por Ivan Poduje

Estos planes generarán cuatro efectos sobre el mercado inmobiliario. Desde lo positivo, se espera la valorización de la periferia. La nueva accesibilidad disminuirá los tiempos de traslado entre el centro y sectores periféricos. Este ahorro de tiempo, medible económicamente, producirá un incremento en la demanda de localización, aumentando el precio de los terrenos. Este beneficio ocurrirá sólo en sectores que experimenten una disminución efectiva en los tiempos de viaje, observación no menor, considerando que muchas comunas periféricas tienen accesos altamente congestionados.

También se valorizarán los centros, por la disminución en los tiempos de acceso y por la existencia de una oferta más variada de transporte, lo que permitirá aumentar el área de mercado de zonas centrales, incentivando la localización de actividades residenciales y comerciales.

Al igual que en las zonas periféricas, este impacto deber ser ponderado en función de las características de cada lugar. Es sabido que el Metro genera valorización sólo cuando los terrenos ya cuentan con atributos, y que en muchos casos su efecto puede ser neutro (Línea 2) o negativo, como la línea 5 que va por viaducto.

Los impactos negativos

Lamentablemente se presenta el problema de la segregación. Por su diseño vial y tarifario, las autopistas sólo generan plusvalía en sus extremos o en áreas de enlaces. Si la persona tiene la mala fortuna de tener una propiedad en un tramo que no cumple con estos requisitos, es probable que el valor del suelo disminuya por falta de conectividad y el corte que generará la vía.

Lo otro negativo es la congestión en zonas de acceso, el efecto embudo que aparece cuando las autopistas se empalman con la vialidad local. En estos casos es posible que se produzcan focos de congestión, afectando la plusvalía de las propiedades colindantes.

El impacto del plan de transporte debe medirse con cuidado. Generará efectos de valorización, pero también de minusvalía, los cuales dependerán de los atributos de cada terreno y del diseño de los proyectos viales. A escala macro, el efecto más probable será la valorización de algunos sectores centrales deteriorados, abriendo interesantes posibilidades de inversión. El Metro hacia Recoleta o algunas salidas de la Costanera mejorarán la accesibilidad de zonas que ya cuentan con atributos de localización.

El impacto en expansión, que teóricamente ha sido más destacado, es el más discutible. Las autopistas están cubriendo un déficit acumulado por años. Contrario a lo que se piensa, estas no incentivarán el uso del automovil. Esta demanda depende del aumento del ingreso y la mala calidad del transporte público. Todo indica que hacia 2010 la ciudad incrementará su parque vehicular en 500 mil unidades.

Si no se construyeran las autopistas, el impacto de este crecimiento sería significativo. Con ellas, es muy posible que el efecto sea mantener las actuales velocidades de circulación. Por tanto, hay que tener mucho cuidado con aquellas proyecciones que estiman que toda la periferia se revalorizará producto de las concesiones.

En la práctica, esto ocurrirá sólo en aquellos terrenos donde la disminución en los tiempos de viaje sea notoria y donde existan enlaces que faciliten un acceso expedito.

Efecto de la futura expansión del tren urbano en Santiago

A comienzos de octubre, el Presidente Sebastián Piñera anunció lo que grandes áreas de Santiago esperaban por años: la construcción de la Línea 6 que unirá Pedro Aguirre Cerda con la postergada Línea 3, cancelada en los ocasiones, entre La Reina-Ñuñoa y la zona norte de la capital hasta llegar a Conchalí.ver pdf.

Por Alejandra Carmona

Primero que todo hay un concepto que entender. No identifique el centro metropolitano con la Plaza de Armas o el Paseo Ahumada. Un centro metropolitano es el que congrega las funciones principales de una ciudad: los centros de servicios y las grandes empresas como bancos o importantes estudios de abogados. “Es decir, es un lugar muy reducido si lo comparamos con el resto de la ciudad, es como la cabina de mando del avión, porque ahí se toman las decisiones que involucran el resto de la nave. Es donde se concentran los grupos de poder y se toman las decisiones importantes para el país”, explica Iván Poduje, arquitecto y socio de Atisba.Esta oficina de estudios y proyectos urbanos elaboró un mapa que proyecta que el centro metropolitano de Santiago seguirá creciendo hacia el oriente y en 20 años se consolidará entre la calle La Concepción, en Providencia y el Parque Araucano, en Las Condes. ¿La Razón? Por primera vez desde que se fundó Santiago, el mayor stock de oficinas y servicios ya no estará en el centro histórico, como ha ocurrido desde la fundación. En el nuevo centro se concentrarán casi dos millones de m2 de oficinas y servicios, “el más alto de Santiago”, según Poduje. En 2030 el distrito limitado por La Concepción, Vitacura, Apoquindo y el Parque Araucano concentrará 1.976.700 m2.

Esto se explica por el desarrollo de 19 proyectos que agregarán 789.700 m2. El 70% estará en torno a la Avenida Andrés Bello, entre Pérez Zujovic y La Concepción, lo que significará un revival de Providencia como polo de oficinas clase A. Es decir, de un nivel mayor, con ascensores, climatización, varias plantas libres donde se instalan edificios corporativos.

Mapas de Como se ha desplazado el centro Metropolitano de Santiago

Todos para arriba.

De acuerdo con la proyección de Atisba, el primer centro metropolitano se articuló desde 1541 hasta 1960 en las inmediaciones de la Plaza de Armas. La urbe fundacional e industrial se concentró en el polígono entre la Panamericana, el Parque Forestal y La Alameda y el cerro Santa Lucía. Luego, hasta 1990, se comenzó a trasladar en torno al eje de la Línea 1 del Metro. Este límite va desde la Plaza Italia hasta la calle Los Leones. Así, este núcleo comienza a migrar hacia Providencia. “Es cuando aparece la construcción de las oficinas tipo A; por ejemplo los edificios del Santander o de Consorcio”, comenta Poduje.

La década del 90 levanta un gran fenómeno como eje empresarial: El barrio El Golf, donde el límite es Américo Vespucio. “Junto con esto aparece Nueva Las Condes, el reciclaje de un bloque de viviendas populares que habían sido tomados por el Ejército y donde se construye un grupo de torres que podríamos decir cruza la frontera de Américo Vespucio. Lo mismo se produce en Vespucio Norte con la Ciudad Empresarial y el Cortijo. Estos son dos núcleos cercanos a este nuevo centro metropolitano, pero independientes”, dice Poduje.

Este crecimiento alargado, todavía en torno al eje de la Línea 1 del Metro, es el que según Atisba empujará a un nuevo centro metropolitano, que se consolidará entre Providencia y Las Condes y cuyos límites serán La Concepción por el poniente, Costanera Norte y Vitacura por el norte, Apoquindo por el sur y el núcleo del Parque Araucano por el poniente. Esto también incluirá calles interiores como Suecia, Lyon, Alonso de Córdova, Nueva Costanera o Rosario Norte y Presidente Riesco.

Según estas mismas proyecciones, en sus 450 años de vida, el centro metropolitano de Santiago, ya se ha desplazado ocho kilómetros.

Uno de los beneficios que trae este desplazamiento es la mayor revalorización de los terrenos, pero también un problema, según Poduje: “Este crecimiento tan rápido no irá a la par con la infraestructura, lo que podría generar serios problemas de congestión que afectarán todas las vías principales de la metrópoli”.

VECINOS. Las casas de avenida Vitacura conviven con los bares, que durante las noches atraen autos, gente y ruidos incómodos para quienes viven ahí. Fuente: Portalinmobiliario.com

¿Todo tiempo pasado fue mejor? No necesariamente. Los barrios de nuestra capital no han sido siempre como los conocemos, y los fenómenos de transformación han logrado que ciertas zonas que antes estaban descuidadas, hoy estén llenas de vida y con proyectos inmobiliarios de altos valores. Lo mismo al revés; zonas que tuvieron sus épocas de gloria, hoy están en franco deterioro.Para definir auge y decadencia, lo primero es aclarar que hablamos en el mismo idioma. Lo que puede ser decadencia en términos residenciales puede ser un auge para el comercio. Avenida Vitacura es un ejemplo de eso, donde los bares han ido desplazando a las casas, “esto no significa que sea un barrio en decadencia”, explica Rodrigo Salcedo, sociólogo de la Universidad Católica y Ph.D. en Ciencias Políticas en la Universidad de Illinois.

Pero vayamos al grano: parar efectos prácticos, lo que más le importa a la gente que vive o evalúa vivir en una zona, es cómo está y estará en términos residenciales. En ese sentido, hay una serie de elementos que definen su auge, como la creación de áreas verdes, un buen colegio o infraestructura de transporte. Todo suma.

Para Iván Poduje, urbanista de la Universidad Católica y socio de Atisba, el factor más importante en el auge de un barrio es la centralidad, es decir una mezcla entre accesibilidad, servicios, áreas verdes y un buen diseño urbano. “Una obra pública que mejore los tiempos de viaje sin generar ruido o flujo también puede inducir un cambio positivo rápido, como ocurre con el Metro subterráneo”, agrega Poduje.

La suma de todos estos elementos puede provocar el fenómeno de la gentrificación, que según explica Rodrigo Salcedo se basa en que jóvenes profesionales con altos ingresos y sin familia llegan a las zonas céntricas, generando demanda y transformando estos sectores.

El barrio Lastarria – Bellas Artes es un ejemplo de lo anterior. En los últimos diez años ha recibido una nueva clase social que se ha interesado por los departamentos antiguos de esta zona. A estos se suma el hecho de que la gente está demandando “amenidades”, es decir, cosas entretenidas para hacer y busca vivir cerca de ellas.

Ahora, es importante destacar que un auge no necesariamente tiene que ver con que llegue gente de mejor situación económica. Providencia oriente es un buen ejemplo de eso; las personas que arribaron no son más ricas que quienes estaban ya instalados, pues estos últimos eran la elite que vivía en grandes casonas, que hoy se convirtieron en edificios. Sin embargo, no es un barrio a la baja.

El mal pasar

Fuente: Portalinmobiliario.com

¿Qué provoca la decadencia de un sector? Está claro que no tiene que ver con el ingreso. En ese sentido, Salcedo atribuye mucha mayor responsabilidad a la criminalidad.

Además, también hay que considerar que tiene que haber mercado para todos. “La economía inmobiliaria funciona creando barrios que surgen y eso a la par implica —como la demanda no es eterna— que otros se deterioren”, señala el sociólogo.

A su vez, esto tiene como consecuencia que esos barrios se hagan atractivos para otro tipo de gente y empiece un nuevo tipo de desarrollo.

Iván Poduje agrega otros elementos que inciden en la decadencia de un barrio residencial; el mal diseño urbano y falta de mantención (especialmente en iluminación y áreas verdes), el aumento de flujos viales, cambios constantes en las normativas del plan regulador y la construcción de una obra pública mal diseñada, “como ocurrió con el entorno de la trinchera abierta de la Norte Sur, con la autopista Vespucio Sur o el túnel San Cristóbal”, dice.

Los barrios de Suecia, La Vega – Patronato (por falta de inversión) y Bellavista (sector Pío Nono poniente), son buenos ejemplos de decadencia actual para Poduje. En cuanto a los que mejoran, el experto menciona a Lastarria – Parque Forestal, Yungay e Isidora Goyenechea.

Urbanista y sociólogo concuerdan: si ve demasiados carteles de venta en las casas de los vecinos, su barrio está en decadencia, y si recibe consultas para comprar su vivienda pese a que no la tenga en venta, entonces su barrio está en auge.

Una mirada a largo plazo

Hay elementos que permiten prever qué es lo que va a ocurrir en un corto o mediano plazo. La implementación de un nuevo sistema de transporte o áreas verdes, son síntomas claros de mejoramiento de un barrio, pero para quienes no se les hace tan evidente, es bueno analizar los valores promedio de venta transacción en los últimos 3 años. “Si cada año las propiedades se venden más baratas, es porque el barrio está en decadencia, mientras que un barrio va teniendo auge cuando aparecen mejores pagadores por ese suelo”, explica Salcedo.

Salcedo opina que Providencia es un ejemplo de barrio en auge; “está llegando gente joven con ingresos altos y sin familia, que quieren estar cerca del Metro y de las amenidades. Y ese nicho sigue creciendo”. Sin embargo, Iván Poduje llama a la calma a la hora de evaluar una zona. “Estas modas o los procesos de renovación urbana son lentos y pueden tardar 10 años o más”, señala el urbanista. Sin embargo, lo cierto es que una obra pública, como un megaproyecto industrial o comercial pueden producir cambios relevantes en muy poco tiempo.

AUGE. En el centro, los barrios Lastarria y Bellas Artes han ido aumentando sus precios debido a la demanda de los últimos años. Fuente: Portalinmobiliario.com

Viendo este tema con más perspectiva, la economía del país también influye en la evolución de los barrios. Salcedo destaca: “mucho más relevante que el crecimiento es la estabilidad”, es decir, si el país tiene una economía muy cíclica, aunque haya un crecimiento promedio, la gente no alcanza a generar expectativas de optimismo como para endeudarse.

Sin embargo, un país creciendo sostenidamente no es sinónimo siempre de auge para los barrios. Poduje plantea: “hay un 20% de la ciudad que no experimenta cambios positivos a pesar de que el país se desarrolle. Son los gyuetos de vivienda social y las zonas industriales que van quedando obsoletas, y donde es difícil inducir procesos de cambio”.

En este fenómeno, la regulación es un tema muy relevante que debe ir por sobre el libre mercado. “Las decisiones individuales generan externalidades que se acumulan en el territorio y producen costos sobre personas que no participan de estos beneficios”, concluye Poduje. Es por esto que la autoridad cumple un rol fundamental en este proceso.

Barrios donde no pasa el tiempo

Si buscamos barrios se han quedado en el mismo “nivel socio económico” desde sus inicios, el urbanista Iván Poduje cree que suelen ser barrios que tienen normativas muy restrictivas. “Esto impide densificar lo que bloquea la llegada de viviendas de valor distinto”.

De esta forma se explica que los barrios altos sean los mismos hace varias décadas, como Lo Curro, Jardín del Este, Santa María de Manquehue o San Damián Interior. En el caso de viviendas sociales el fenómeno es similar pero de forma inversa, pues se mantiene un ingreso bajo, atrayendo de esta forma hogares de igual condición socioeconómica.

Ahora bien, hay otras zonas que tienen fuertes altos y bajos. Un ejemplo es el barrio universitario: la clase chilena más alta del siglo XIX vivió ahí, luego tuvo un período de deterioro entre los 30 y 70, hasta que fue reconvertido y tuvo un nuevo auge a partir de lo que es hoy. Es decir, un mismo barrio tuvo un auge, luego una decadencia y auge otra vez.