por Marco Gutiérrez V.

Fuente: www.atisba.cl

En unos ocho años, el Gran Santiago podría quedarse sin suelo disponible para proyectos residenciales. Pero la situación es más inquietante para algunas comunas como Maipú, Pudahuel, Quilicura y La Pintana, donde los terrenos para uso habitacional se pueden agotar entre dos y cinco años.

Esas son algunas de las conclusiones que sacó la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) tras conocer el estudio que encargó a la consultora Atisba -ligada a Iván Poduje-, que mediante fotografías aéreas digitales midió el suelo habitacional disponible en la Región Metropolitana (RM) y, a la vez, determinó el ritmo de consumo anual de los 52 municipios de la zona.

El análisis reveló que en el Gran Santiago -y sus 37 comunas- quedan 6.432 hectáreas (ha) para desarrollo de viviendas, mientras que en toda la RM la cifra sube a 23.833 hectáreas. Colina (4.438 ha), Lampa (3.691 ha) y Tiltil (2.655 ha) son las comunas que lideran en cantidad de terreno utilizable.

El director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, destacó que Ñuñoa, Conchalí, Estación Central, Independencia y Santiago ya no poseen superficie para desarrollos habitacionales a no ser que “se demuelan casas para construir edificios”.

Domínguez afirmó que el suelo del Gran Santiago se podría agotar en cerca de ocho años, pues si el país logra un crecimiento económico importante, el mercado consumiría unas 800 hectáreas anuales. Indicó que durantes los periodos de crisis se demandan cerca de 300 a 400 hectáreas al año. Según datos de la Seremi de Vivienda en la capital se consumen cerca de 700 ha al año.

La directora de Estudios de Atisba, Lucile Richard, señaló que la “situación más crítica”, debido a su estrechez de territorio habitacional y por el rápido crecimiento que han experimentado en los últimos años, se produce en cuatro comunas. Explicó que a Pudahuel le quedarían dos años para agotar sus 57 ha disponibles, mientras que el stock de terrenos en Maipú (339 ha) alcanzaría sólo para 5 años. A Quilicura (193 ha) y La Pintana (17 ha) le restarían 3 y 2 años, respectivamente.

Cambio a PRMS aseguraría crecimiento por 20 añosPara los desarrolladores inmobiliarios y Atisba, la aprobación a los cambios al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que añadiría cerca de 10 mil hectáreas urbanas a la región, es la gran solución al déficit de terrenos para nuevas viviendas. “Con el ingreso de ese suelo se cubriría el desarrollo de los próximos 20 años”, afirmó Vicente Domínguez.

Lucile Richard sostuvo que el visto bueno a ese plan -cuya discusión será repuesta este mes en el Consejo Regional Metropolitano- “alargará la vida útil” de Maipú, Pudahuel o La Pintana, evitando “las migraciones forzadas” a comunas más alejadas de Santiago. Recordó que el 22% del suelo disponible está en el barrio alto, “lo que supone un problema serio para las viviendas de menos de 2.500 UF”.

Domínguez agregó que “la modificación del plan regulador es la única manera de no expulsar a los pobres a Melipilla o Talagante, donde se les hace más cara la vida, están lejos de centros de trabajo y no hay suficiente infraestructura en salud”.

Este año se venderán unas 30 mil viviendas -casas y departamentos- y en 2011 la cifra crecería 7%.

"Bajos de Mena" Puente Ato. Fuente Pauline Stockins

Ya lo decía hace sólo una semana el arquitecto Iván Poduje en este mismo espacio: 1,7 millones de chilenos -es decir, un 10% del total- viven en guetos. Una cifra brutal para un país que hace un año integra la OCDE y que espera -tal como lo ha anunciado en más de una ocasión el Presidente Sebastián Piñera- unirse al club de los países desarrollados en 2018.Pero más brutal que la cifra es descubrir que algunas ciudades como Arica llegan a reunir a más del 27% de su población en dichos guetos -o barrios segregados de vivienda social- o que en Santiago el núcleo más grande de ese tipo contempla una población equivalente a todos los habitantes de Punta Arenas. Así lo demuestra el estudio “Guetos en Chile”, elaborado por la oficina de urbanismo Atisba -de la cual Poduje es socio-, y en el que trabajó una decena de especialista, tomando en cuenta la realidad de 25 ciudades del país que representan al 67% de la población nacional.

Para identificar la presencia de guetos o barrios segregados, el análisis definió cuatro criterios de selección: la homegeneidad social, es decir lugares habitados, mayoritariamente. por hogares D y E; que ellos reúnan una fracción importante de los hogares de ese tipo del área urbana en la que se insertan; que tengan una oferta de comercio y servicios inferior a la ciudad en la que se emplazan; y que estén alejados de los centros urbanos.

Una vez definidos esos criterios de bases, se procedió al trabajo de campo que reunió más de 15.221 registros en una completísima base de datos. Y las conclusiones fueron reveladoras. Si uno se guía sólo por el número de habitantes en relación a la población de toda la ciudad, se descubre, según el estudio, que Copiapó es lejos la urbe que tiene una mayor proporción de habitantes segregados, es decir un 31,8% de sus 164.000 vecinos. La siguen Arica con un 27,1%, Talca con un 23,4%, La Serena-Coquimbo con un 23,2 %, Cohaique con un 22,1% y San Fernando con 21,3%. Es decir, en seis ciudades, 1 de cada 5 de sus residentes vive en un gueto.

En tanto, en la parte opuesta de la tabla se ubican Punta Arenas y Ovalle con ausencia de población segregada, Melipilla con sólo 7,3 % de sus 108.000 habitantes; y Temuco-Padre Las Casas y Calera con 7,7 %.

Cuadro Población en Guetos por Ciudad. Fuente "Informe Guetos en Chile"

Pero si se trata de localizar los guetos más grandes del país, rápidamente las miradas se vuelcan a Santiago donde se ubica la mayoría de los emplazamientos segregados de más de 50.000 habitantes. Esa lista la encabeza “Bajos de Mena” en Puente Alto, considerado el barrio segregado más grande de Chile, ya que su población de 122.278 personas, equivale, tal como se dijo alguna líneas atrás, a toda la de Punta Arenas.

“Resulta paradojal que ciudades que mueven la economía del país como el núcleo minero de Antofagasta-Calama y Copiapó o el mismo Santiago, concentren guetos de gran tamaño con patrones de segregación tan marcados entre una ciudad formal y desarrollada y otra alejada, sin servicios y deteriorada”, advierte el estudio. Y agrega que “este contraste no sólo es inequitativo sino que podría explicar un conjunto de problemas sociales complejos como la violencia urbana, la deserción escolar o la existencia de bandas de narcotráfico que controlan sectores de la ciudad al margen de la acción del Estado”.

Luego de “Bajos de Mena”, entre los mayores guetos se encuentran “La Marcoleta – El Mañío” en Quilicura con 60.229 habitantes; “Cerro Negro” en San Bernardo con 57.189; y Santo Tomás en La Pintana con 37.470. Cabe destacar que esta última comuna tiene seis barrios en esta condición, que sumados a “Bajos de Mena” y “Cerro Negro”, concentran 263.700 habitantes en el sector sur de la capital, equivalentes a la población completa de Talca o Rancagua, sólo por citar algunos ejemplos.

En tanto, en regiones, los guetos de mayor tamaño son “La Chimba Alto” en Antofagasta con 63.896 habitantes; “Las Compañías” en La Serena -Coquimbo con 51.128; “Hualpén” en el Gran Concepción con 46.840 y “Tierras Blancas” en La Serena – Coquimbo con 44.681.

“Llama la atención que esta realidad no distinga tamaños urbanos, ni fronteras geográficas o económicas; se observa de Arica a Punta Arenas, en áreas metropolitanas y ciudades intermedias y en asentamientos de gran dinamismo económico como Iquique, Antofagasta o La Serena y con altos índices de pobreza y desempleo como Arica, Talca o San Antonio”, concluye el estudio.

Foto: José de Pablo

“En la última Enade, el Presidente Piñera reafirmó su compromiso de transformar a Chile en un país desarrollado en 2018. Sin duda una meta ambiciosa y destacable, ya que alinea los esfuerzos y permite acelerar el tranco. Sin embargo, es peligroso que la única variable de medición sea el ingreso per cápita o el porcentaje de personas que saldrán de la línea de la pobreza.Y es que en los hechos, existen otros factores que influyen fuertemente en la calidad de vida de los chilenos y donde estamos muy lejos de alcanzar el estándar de “país desarrollado”. En ámbitos urbanos esto ocurre con los barrios segregados de viviendas sociales que han configurado verdaderos guetos de marginalidad y desesperanza en muchas ciudades del país.

La primera voz de alerta surgió con el libro “Los Con Techo”, editado por Alfredo Rodríguez y Ana Sugranyes de SUR. Sus autores evidenciaron la pesadilla que enfrentan muchas familias luego de alcanzar el sueño de la casa propia, al encontrarse en entornos alejados, inseguros y sin áreas verdes ni servicios. Cinco años después, el grupo Ciper publicó su investigación “Zonas Ocupadas”, mostrando como estos guetos ocupan vastas zonas de la periferia santiaguina bajo el control de narcotraficantes y con poca presencia del Estado.

En Atisba quisimos profundizar sobre el tema y analizamos 25 ciudades que concentran 11,5 millones de habitantes equivalentes al 67% de la población nacional. Para identificar los guetos se visitaron las ciudades y se generaron casi 7.000 indicadores que medían su tamaño poblacional, su nivel de homogeneidad social, su distancia al centro y su oferta de servicios y comercios.

Los resultados reflejaron cuatro situaciones preocupantes. Lo primero es la magnitud del problema ya que 1,7 millones de chilenos viven en guetos de vivienda social. En segundo lugar pudimos ver que esta realidad no distingue condiciones geográficas ni tamaños urbanos: se observa de Arica a Punta Arenas, en áreas metropolitanas y ciudades pequeñas con economías dinámicas como Antofagasta o deprimidas como Arica.

Además la investigación mostró que existen 18 guetos con más de 30.000 habitantes y con seis veces menos servicios que el promedio de las ciudades donde se emplazan. Por último pudimos verificar que muchos guetos coinciden con las zonas calificadas “peligrosas” por la prensa local, lo que confirma la tesis elaborada por Ciper para el caso de Santiago.

Los resultados del estudio fueron expuestos en el Seminario “el Derecho a la Ciudad Justa”, organizado por la Municipalidad de Maipú y estarán disponibles en el sitio web de Atisba el próximo 4 de Diciembre. Nuestro objetivo es generar antecedentes que permitan apoyar un debate que a todas luces debiera ser prioritario en el diseño de las políticas de vivienda y desarrollo urbano. Afortunadamente en el Ministerio de la Vivienda existen técnicos y autoridades con experiencia y preocupación por el tema. Esperemos que tengan el tiempo y el respaldo político para poder abordarlo”.