por Bernardita Álvares y Manuel Valencia

Después de cuatro años y medio de discusión sobre las modificaciones que había que hacerle al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100) de 1994 y de una votación adversa el año pasado, el Gobierno Regional aprobó, finalmente, ayer la expansión urbana de Santiago hacia la zona sur y norponiente al 2030.En una sesión realizada en la Intendencia, que se extendió por casi dos horas, los cambios al PRMS fueron visados por 17 votos a favor, ocho en contra y una abstención. Con ello, Santiago se extenderá en 10.262 hectáreas (9.472 en nuevos terrenos y 789 en áreas de reconversión de uso de suelo vigente) en ocho comunas: Renca, Cerro Navia, La Pintana, Puente Alto, Quilicura, Pudahuel, Maipú y San Bernardo. En suma, el área urbana, que hoy alcanza 75.000 hectáreas, podrá albergar en los nuevos terrenos a los 1.600.000 habitantes que tendrá la capital en 20 años más.

Según el intendente de la Región Metropolitana, Fernando Echevería, el propósito del instrumento es hacer frente a la demanda por viviendas, vialidad, áreas verdes y servicios que tendrá la ciudad a futuro. “El plan va a permitir un desarrollo con condicionamiento”, indicó Echeverría.

El que se impongan condiciones se traduce en tres exigencias para los desarrolladores inmobiliarios: que se encarguen de mejorar la conectividad de los nuevos polos urbanos con el centro de las comunas cercanas; la creación de áreas verdes y su mantención durante los primeros cinco años; que aseguren un mínimo de 8% de suelo -del total de proyectos inmobiliarios ejecutados- a viviendas sociales.

Puntos de conflicto

Una de las principales preocupaciones manifestadas por los municipios era la mantención de las 2.577 nuevas hectáreas de áreas verdes y que suponen un 25% más a las existentes. Frente a ello, Echeverría fijó un protocolo de acuerdo con el Ministerio de Hacienda, que se firmará en los próximos días, para crear un fondo de mantención de éstas. “Con eso, los municipios no deberán asumir los costos”, agregó.

Para el presidente de la comisión de vivienda de la Asociación Chilena de Municipalidades, Daniel Morales, el plan “es incompleto. No se condice generar una política para viviendas sociales cuando el ministerio quiere eliminar el subsidio de localización que permite integrarlas”.

La ministra de Vivienda, Magdalena Matte, destacó que el plan permitirá hacer frente al déficit habitacional de la capital. “Creemos que esto puede darle vivienda a 60 mil familias. Creemos que los precios de los suelos van a bajar y, así, tendremos más alternativas para las familias vulnerables”, señaló.

Este es uno de los puntos que más generó debate: que se aumentara la cantidad de viviendas sociales en comunas que hoy ya tienen un alto porcentaje de éstas.

La seremi de Vivienda Metropolitana, Marisol Rojas, subrayó que “este 8% de superficie permitirá tener una densidad de 300 habitantes por hectárea, lo que resolverá, al menos, el 30% del déficit de vivienda social”.

Rojas aclaró que luego de la aprobación de PRMS, viene la revisión por parte de Contraloría.

Para el director del Instituto de Estudios Urbanos de la UC, Pedro Bannen, “la modificación es parcial y no aborda sistémicamente los problemas de la ciudad. Se provee de suelo urbanizable condicionado a áreas verdes y la factibilidad que eso ocurra es lejana. Estos son bienes públicos y como el cerro de Chena o de Renca, no tendrán mantención”, explica.

Para el presidente de la comisión de urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, Fernando Herrera, “el Estado no debe producir incentivos para fomentar sectores en desmedro de otros. “Cada proyecto debe hacerse cargo de sus externalidades. Los ciudadanos son libres de elegir dónde y cómo vivir”, dijo.

“Una oportunidad perdida”

Es otra oportunidad perdida para que una actualización del PRMS tuviese una perspectiva integral. Nuevamente se ve desde la necesidad de una supuesta demanda de expandir un área para el crecimiento de la ciudad.

Se pudo tener una discusión integral para ver el modelo de crecimiento de la ciudad, como una estrategia de regeneración urbana y, así, tener acciones concretas de intervención en áreas centrales con el fin de aprovechar los suelos disponibles. En otras ciudades del mundo sí ocupan estos instrumentos para promover el desarrollo de las áreas interiores. Hay problemas como el Transantiago, que tienen que ver con la estructura de la ciudad, y esto es otra señal de un modelo que se orienta a la expansión.

“El nuevo plan es un avance”

El plan fija estándares para que la ciudad crezca. Es un diseño que responde a un mecanismo de desarrollo condicionado, en el que va a haber un control de externalidades, mitigaciones viales y se va a exigir levantar viviendas sociales. Es un avance, porque va a complementar la regulación con mecanismos de gestión territorial para crecer de forma más inteligente y sustentable.

La definición de estos estándares es una ganancia respecto a lo que es la regulación chilena.

Lo que debiera hacer el gobierno regional es precisar la manera en que se van a financiar las áreas verdes en el tiempo y las condiciones para que los proyectos inmobiliarios se aprueben bajo mejores mecanismos y estándares.

por Jorge Isla

Con la primera piedra del futuro edificio corporativo de Chilevisión en la ex fábrica textil Machasa, la plana mayor de Turner Broadcasting System (TBS) puso las bases de su futuro polo de contenidos para la región con una inversión de US$ 19 millones, en una verdadera “ciudad” de las comunicaciones.

El grupo inició así su cuenta regresiva para concretar en el plazo de un año el traslado de todas las instalaciones del canal a la Av. Pedro Montt # 2354 sobre 27 mil metros cuadrados, mientras el resto de los 55 mil m2 totales de la ex fábrica lo ocuparán los proyectos de TBS, infraestructura que su presidente para Latinoamérica, Juan Carlos Urdaneta, calificó de “estratégica”.

Todo un desarrollo futuro que esta compañía –dueña de canales como CNN, HBO y Cinemax, y de los estudios Warner Bros y New Line Cinema a través de su matriz Time Warner– ya ejecuta en una propiedad cuyo frente posterior mira al área más deprimida del radio céntrico de Santiago: el eje Isabel Riquelme y la zona que rodea el paso del Zanjón de la Aguada, estigmatizado que por décadas como la “Costanera de los pobres”.

“Si bien el entorno de la antigua fábrica de Machasa es una especie de oasis ya que ahí se emplaza el antiguo barrio Yarur, de notable calidad arquitectónica y urbana, en general corresponde a una clásica zona post–industrial con niveles de obsolescencia y deterioro que empeoran por la existencia de grandes sitios eriazos y predios residuales entorno al zanjón y los cruces entre autopistas”, explica el socio de Atisba Estudios & Proyectos Urbanos, Iván Poduje.

¿Fue correcta la decisión de la multinacional de instalar su segunda señal de televisión abierta mundial en este “patio trasero” de Santiago centro? Expertos en desarrollo urbano y negocio inmobiliario dan su aprobación a la apuesta, ya que este barrio se inscribe en un eje oriente-poniente de la capital hasta ahora secundario, pero cuya importancia aumentará exponencialmente en los próximos años. Esto, una vez que se convierta en el corredor que atravesará la anunciada Línea 6 entre Cerrillos y Providencia, y se concrete el proyecto de autopista Costanera Central, vía de 19,3 kilómetros que conectaría la Ruta 5 con Puente Alto, con inversiones por US$ 1.184 millones.

Los mayores impactos de la futura Línea 6

Las expectativas de los agentes inmobiliarios están puestas en el efecto de la nueva línea del Metro. “Aunque todavía no se observan tomas de posición relevantes– ya que muchos predios son fiscales, tienen edificaciones caras de demoler o mantienen actividades productivas–, posiblemente las transformaciones más importantes se produzcan en los terrenos eriazos o subutilizados de la ribera sur del Parque La Aguada y en torno a Vicuña Mackenna y Diagonal Santa Elena, en San Joaquín. Y a partir de la estación intermodal con el Metrotren, el efecto más potente se puede generar en San Eugenio, lo inyectará una gran población flotante que incentivaría los servicios y viviendas en el entorno”, anticipa Poduje.

También prevé nuevos aires para el barrio que rodea a la ex-Machasa: “la población Yarur debiera mantenerse, ya que tiene norma de baja densidad y podría generar un mercado interesante de vivienda usada o reciclaje blando para oficinas y servicios vinculados a la televisión, con restoranes, oficinas o estudios, en un patrón similar al de Bellavista”.

Más lejos del trazado de la nueva línea, el experto también llama la atención sobre la valorización inmobiliaria de la zona del patio de rieles de la Estación Central “actualmente muy subutilizada” y sobre los terrenos de Gasco “en la medida que las actividades actuales puedan migrar paulatinamente”.

A esto se suma el beneficio sobre ejes comerciales cercanos como Franklin Bio Bio –“aunque sin grandes transformaciones ya que la propiedad esta muy atomizada”–, Placer o San Diego-Gran Avenida.

Y en el extremo poniente de este corredor capitalino, se espera que un desarrollo efectivo de la Ciudad Parque Cerrillos (en el ex aeropuerto) influirá en la transformación de Pedro Aguirre Cerda y la población Buzeta.

Los primeros anticipos de plusvalía inmobiliaria

Con un estado de abandono que se ha prolongado por décadas, nada muestra mejor el potencial de este sector que las expectativas de precios para sus terrenos. Mientras que la conectividad y normativas actuales explican que los valores de suelo en la comuna de Santiago comiencen a bajar progresivamente al sur de Avenida Matta, desde valores entre 6 y 8 UF hasta niveles entre 2,4 y 3,5 UF en las inmediaciones de Lo Valledor y el cruce con el acceso a la Autopista del Sol que conforma Isabel Riquelme.

Pero en el entorno, factores como la construcción de la Ciudad Judicial ya se han traducido en aumentos de valor de terrenos en niveles entre 9,5 y 11 UF, señala el experto, y destaca como precedente el desarrollo inmobiliario en torno a Vicuña Mackenna por el efecto de la línea del Metro, lo mismo que en Gran Avenida y la zona entre el Parque O’Higgins y Club Hípico.

Con todo, pone paños fríos frente a la eventualidad de un boom de precios generalizado, indicando que se tratará más bien de una plusvalía acotada a terrenos específicos –“que podrían subir mucho si logran reconvertirse o densificarse”– dentro un proceso general paulatino con focos puntuales de desarrollo.

por Consuelo Argandoña

Poco más de 50 mil viviendas afectadas, más de tres mil metros cuadrados de comercio edificado y hasta US$ 6.700 millones en pérdidas podrían ser parte de los daños potenciales de un nuevo tsunami en las costas de Chile.

Así lo revelan los principales resultados de un estudio realizado por la consultora Atisba, que analizó las “áreas inundables” de 13 ciudades costeras, desde Arica a Coroenl, de acuerdo con las cartas de inundación de la Armada y que rigen en la actualidad. Estas fueron cruzadas con las cartas elaboradas por la consultora, con datos de población y vivienda actualizados a 2010, lo que fue valorizado como stock existente.

De acuerdo con el estudio, la zona norte, especialmente Iquique, sería una de las más afectadas. Ello, pues tendría las mayores pérdidas en cuanto a viviendas, comercio y superficie edificada ante la llegada de una gran ola.

Según el informe, 43 mil habitantes de Iquique serían los afectados, lo que corresponde a un 23,2% de su población total actual.

Según los cálculos globales de las zonas inundables a nivel nacional, la población involucrada sería de 155.241 habitantes, lo que corresponde al 6,5% de las personas que viven en las ciudades costeras, cifra bastante menor a las 650 mil personas evacuadas el 11 de marzo ante la alerta de tsunami por el terremoto de Japón.

Millonarias pérdidas

Según el arquitecto Iván Poduje, socio de Atisba, el daño a las ciudades grandes es bastante acotado, ya que las áreas inundables, según el Shoa, están referidas al borde costero y a su zona inmediata (puertos y algunas manzanas). La excepción: Iquique.

“Ahí el daño abarcaría todo el borde costero, la mitad del centro histórico, la Zona Franca, todo se vería afectado por un tsunami. Es decir, es lejos la ciudad más expuesta. En Antofagasta y Arica los daños son más acotados, porque el área de inundación está más contenida en el borde costero”, explica. Por ejemplo, las viviendas potencialmente afectadas en la capital de la Región de Tarapacá serían más de 13 mil, mientras que en el lugar de inundación existen casi 900 mil metros cuadrados edificados en comercio, servicios e industria. Si esto es valorizado, arroja más de US$ 2 mil millones, lo que equivale al 31% de los US$ 6.700 millones que sería el daño económico potencial total del país.

En Antofagasta, también se vería afectada una parte del centro y la mayoría de las actividades comerciales y productivas emplazadas en las cercanías del puerto, lo que incluye un mall , dos hoteles, un hipermercado y el edificio municipal.

En el sur, la situación no es diferente y ciudades como Constitución y Talcahuano son las que más población y pérdidas comerciales tendrían, especialmente, Talcahuano en el área industrial.

De acuerdo con las conclusiones, se evaluaron tres escenarios potenciales de daños basados en los antecedentes del terremoto del 27 de febrero del año pasado. Esto, con porcentajes dañados de la zona inundable de un 6%, 10% y un 16%.

De acuerdo con ello, los daños en millones de dólares podrían ir desde US$ 408.754 hasta US$ 1.069.149. Según Poduje, “es importante que el Shoa reactualice las cartas de inundación”. “Nos encontramos con que no hay escenarios de daños respecto de la vulnerabilidad que enfrentan las regiones”, explica el arquitecto, para quien esos datos deben servir para los planos reguladores y definir así obras que permitan dar más seguridad al borde costero.

Viviendas ABC1 afectadas

Dentro del estudio, uno de los resultados que llamó la atención fue la distribución de las viviendas ABC1. Según Atisba, los hogares potencialmente afectados presentan una distribución distinta al promedio de las ciudades, ya que los grupos ABC1 están sobrerepresentados con un 11% de las viviendas potencialmente afectadas. Según la consultora, esto tiene lógica considerando que el precio de las viviendas sube en las proximidades del borde costero, sobre todo en las ciudades turísticas. Por ello, el porcentaje de viviendas ABC1 sobre el total afectado sube a 58% en La Serena-Coquimbo, a 26% en Viña del Mar y a 16% en Iquique. En la IV Región, la cifra está marcada por las viviendas de la Av. del Mar. “A diferencia de un sismo, con un tsunami las viviendas afectadas son las de alta renta o de clase media alta y, sobre todo, en el norte”.

Claves

1 Población total

El estudio está hecho en base a los dos millones 399 personas que habitan en 13 urbes.

2 Zona construida

El área inundada concentra un stock de 3,7 millones de metros cuadrados edificados.

3 Uso productivo

Del total de los metros cuadrados edificados, el 41% es de uso productivo e industrial.

4 Viviendas

Casi 51 mil casas están en zonas inundables. La mayoría en Iquique y Talcahuano.

por Manuel Valencia

No volverán los aviones a Cerrillos. Esa fue la opción que tomó el Presidente Sebastián Piñera en diciembre pasado tras recibir los antecedentes encargados a una comisión para decidir el futuro del predio de 245 hectáreas ocupado hasta 2005 por la terminal aérea.Según confirmó a La Tercera la ministra de Vivienda, Magdalena Matte, La Moneda desestimó la reapertura del aeropuerto, una opción que se barajó tras la deficiencia aeroportuaria que reveló el terremoto del 27 de febrero del año pasado.

“Vamos a reabrir el Parque Bicentenario. La decisión del Presidente es definitivamente no construir el aeropuerto en Cerrillos y, por lo tanto, vamos a trabajar en el parque, y en el futuro, tal como estaba pensado, para hacer viviendas. Hay algunos juicios pendientes y tenemos que terminarlos antes de ver cómo vamos a licitar esos terrenos”, explica Matte.

Esos juicios apuntan a una resolución de la Corte de Apelaciones que dejó sin efecto el cambio de uso de suelo del predio, tras acoger un recurso presentado por la Federación Aérea de Chile. En él se señala que la modificación del suelo requería un Estudio de Impacto Ambiental. En el cambio de uso, aprobado por la Corema Metropolitana, sólo se presentó una Declaración de Impacto Ambiental.

“El aeropuerto se usó con tecnologías distintas a las actuales y está contaminado con combustibles de aviación que antes eran muy ricos en plomo para darles el octanaje necesario. Tenemos fundadas razones para pensar por qué no se hizo un estudio de impacto ambiental. Con eso quedará claro que para tener un uso habitacional, será carísimo”, opina el director de concesiones del grupo Arrigoni, Leonardo Daneri, que presentó un proyecto aeroportuario al MOP.

Frente a ello, el alcalde de Cerrillos, Alejandro Almendares, señaló que la decisión del cambio de uso de suelo “ya está tomada. Si fuese real el tema del plomo. por supuesto que lo menos que querríamos es un aeropuerto cerca”, dice.

Iván Poduje, socio de la consultora Atisba y actor relevante en la génesis del proyecto, dice que, a diferencia de 2009, esta vez habrá gran interés de los desarrolladores inmobiliarios. En esa oportunidad, la licitación fracasó por la crisis económica y la gran cantidad de exigencias (como estándares térmicos de las viviendas) requeridos por el Estado a los privados para el desarrollo de los proyectos.

“La licitación es el modelo que siempre se ha definido en el espíritu del proyecto. Esto se pensó para que se licitara a privados y que fuera un barrio integrado, con viviendas de distintos precios”, explica.

Agrega que el terreno “es muy atractivo. Es el único paño de esa magnitud cercano al centro, tiene el proyecto que es un atributo importante de vista despejada y recreación, tiene a futuro un Metro muy cerca y un centro comercial que ya tiene terreno, además de supermercados, oficinas públicas. Así está pensado, que sea autónomo a la ciudad”, finaliza.

La nueva iniciativa aeroportuaria

El grupo Arrigoni, que actualmente opera el aeropuerto de Iquique, presentó en el MOP el proyecto “Aeroparque Bicentenario” para reactivar una terminal aérea de aviación corporativa en el recinto de 245 hectáreas de Cerrillos.

Según explica el director de concesiones del grupo Arrigoni, Leonardo Daneri, la inversión de US$ 50 millones apunta a generar un “cluster” de la aviación. “Cerrillos tiene una ubicación maravillosa, con un buen corredor de entrada. Nuestro proyecto incluye salvar el parque que está hecho e integrarlo a un proyecto que recupere el aeropuerto y que atrae trabajo, movimiento e ingresos a la comuna”, dice.

por Manuel Valencia

Fuente: LANUBE360

La construcción del proyecto habitacional de Ciudad Parque, en el antiguo aeropuerto de Cerrillos, incorporaría un modelo de gestión distinto al contemplado en su diseño original, para atraer a los desarrolladores inmobiliarios.

Según fuentes ligadas al proyecto, en el nuevo esquema el Estado tendrá el rol de regular que se respete la definición de una ciudad integrada, pero se buscarán mecanismos de incentivos a los privados para que decidan invertir: se contempla cambiar las exigencias incluidas en las bases de licitación diseñadas por el gobierno pasado.

De acuerdo con el urbanista y socio de la consultora Atisba, Iván Poduje, “además de la crisis internacional, lo que hizo fracasar el modelo anterior fue la definición de bases de licitación para la venta de los macrolotes, que tenían demasiadas exigencias respecto del tipo de vivienda a ejecutar. Los criterios de eficiencia energética hacían que muy pocas empresas se pudiesen presentar a la postulación: se exigía que las viviendas consideraran características geotérmicas o sistemas de alimentación alternativa a la electricidad”, explica.

A su juicio, “se deberían definir, en los distintos precios de licitación de los terrenos, que habrá viviendas más baratas y, por lo tanto, el precio del terreno tendrá que ser más bajo. En algunos casos no debiera haber precio del terreno, sino que el terreno se debiese dar a cambio de establecer una mixtura social determinada”, opina.

El gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, dice que la provisión de terrenos del proyecto “debe realizarse a través de una licitación amplia, en la cual la participación del Estado se limite a que esta operación se haga oportuna y transparentemente”.

Carácter integral

Hurtado agrega que, en ese esquema, el Estado debe “velar porque los oferentes tengan plena información respecto de condiciones que puedan ser relevantes para la determinación de los precios, como obras públicas en la zona y las características del plan regulador respectivo (…). En caso de exitir subsidios, éstos deben ser a la demanda”, sugiere.

El alcalde de Cerrillos, Alejandro Almendares, indica que en los sitios adyacentes al parque los privados ya han comprado terrenos y han vendido viviendas en verde, “lo que anticipa el interés que generará el proyecto”.

Almendares añade que se buscará “respetar el carácter integrado de la iniciativa y que se convierta en un Ñuñoa antiguo, que genere espacios comunes para familias de distintos grupos sociales”.