por Héctor Cárcamo Silva

Un fuerte impacto en el nivel de inversión en el rubro de la construcción podría generar la idea del gobierno de acortar los plazos de tramitación de los permisos de edificación, medida incluida en el plan de impulso a la competitividad anunciado la semana pasada por el Ministerio de Economía.Según estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), al año se tramitan entre 400 y 500 permisos de edificación, los que en promedio tardan unos seis meses en obtener su aprobación. Cristián Armas, presidente del Comité Inmobiliario de la CCHC, explica que en países de alta eficiencia en ese tipo de trámites, como Georgia o Panamá, los plazos son de dos o tres meses.

Por ello, cree que si en Chile se alcanzaran niveles similares, se podrían agregar cerca de 100 proyectos al año. Dado que en promedio cada iniciativa implica cerca de US$ 12 millones en inversión y 200 a 300 puestos de trabajo, proyecta que se podrían liberar unos US$ 1.200 millones de inversión anuales y alrededor de 25 mil puestos de trabajo adicionales.

No sólo eso. Armas explica que por los retrasos actuales, las constructoras e inmobiliarias que desarrollan proyectos habitacionales deben asumir un sobrecosto del proyecto cercano al 2%, debido a la carga financiera que implica tener terrenos inmovilizados. “Al final, eso se traspasa al precio que paga el cliente”, dice Armas. Si se agilizan los permisos, agrega, los precios experimentarían una baja equivalente a ese porcentaje.

Por ello, el dirigente celebra la iniciativa del gobierno, aunque aún no se conozcan los detalles de la implementación de la medida. “Estamos felices con este anuncio. Si hay un trabajo mancomunado de los ministerios involucrados (Transportes, Obras Públicas, Medio Ambiente y Vivienda), municipios y la propia Cámara, vamos a avanzar”, señala Armas.

Según un informe elaborado por la consultora Atisba para el gobierno, los plazos de tramitación son formalmente de 80 días, pero pueden extenderse hasta seis veces. La esencia del problema yace en la desactualizada Ley General de Vivienda y Urbanismo, que data de casi cuatro décadas. El gobierno piensa hacer cambios legales durante este año para facilitar los permisos de edificación y los planes de mitigación vial.

En el plan anunciado, se señala que se aplicarán sanciones a los funcionarios responsables de la tramitación de permisos por incumplimientos o retrasos injustificados, además de objetivar las exigencias de mitigación vial, concentrándolas en proyectos de mayor tamaño.

Ivan Poduje

El martes pasado, La Tercera dio cuenta del crecimiento que han experimentado las zonas típicas (ZT) en Santiago y regiones. Según la Ley Nº 17.288, esta denominación busca preservar barrios de valor histórico y patrimonial, obligando a que cualquier cambio, por mínimo que sea, se rija por guías de diseño elaboradas por el Consejo de Monumentos Nacionales (CMN). Además, la ley le confiere a este organismo la atribución de aprobar proyectos de remodelación o ampliación, regulando desde la materialidad y diseño de los edificios, hasta la forma o el color de sus carteles publicitarios.

Muchos expertos consideran que las ZT son una carga para los municipios y los ciudadanos, ya que elevan los costos de mantención de sus viviendas o espacios públicos y dilatan la aprobación de proyectos de renovación urbana. Y muchos arquitectos modernos las ven como una traba para innovar en términos de diseño, obligando a recrear condiciones históricas artificiales o extemporáneas.

Varios de estos reclamos son efectivos. Por ello llama la atención que sean los mismos vecinos quienes solicitan que sus barrios pasen a ser “zonas típicas”, optando por esta suerte de salvavidas de plomo. La razón es muy simple y tiene que ver con los continuos cambios en las normas urbanísticas que rigen el desarrollo de los barrios y las comunas. A modo de ejemplo, si usted compra una casa, no tiene cómo garantizar que el plan regulador se mantenga y no aparezca una torre de 20 pisos que le tape la vista. Esta incertidumbre se reduce si vive en una ZT, ya que la aprobación de los proyectos inmobiliarios se traslada al CNM, lo que prácticamente anula cualquier posibilidad de cambiar las reglas de juego.

Visto así, las zonas típicas son un resquicio para salvar las debilidades de la legislación urbana, aunque ello contraviene el espíritu original de la norma. Además, le transfieren atribuciones regulatorias al CMN, un organismo que depende del Ministerio de Educación y que carece de recursos y capacidades para hacerse cargo de esta tarea, más aún si las ZT se masifican como parece ser la tendencia. Por último, puede que no todos los vecinos estén de acuerdo y algunos salgan perjudicados si quieren vender su vivienda o transformarla en un negocio más rentable.

Por supuesto que la culpa no es de las ZT ni del CMN. Su protagonismo sólo refleja la precariedad de los planes reguladores y su incapacidad para fijar normas que puedan ser entendibles y estables en el tiempo. La solución pasa por modificar este instrumento y devolverle el sentido que inspiró su creación, que es planificar y no mutar continuamente de acuerdo con las visiones coyunturales de inversionistas, alcaldes o directores de obras. Para ello sus normas deben ser menos abstractas y deben poder regular el diseño urbano de avenidas o espacios públicos, que son temas crecientemente demandados por la ciudadanía. Además, sus cambios deben discutirse en plazos conocidos, con sistemas de participación ciudadana que garanticen que las mayorías se expresen aprobando o rechazando estas modificaciones.

¿Para qué transformar al Mineduc en otro actor protagónico en la larga lista de organismos públicos que ya operan en la ciudad con escasa o nula coordinación?