Ivan Poduje

En 2005, Alfredo Rodríguez y Ana Sugranes publicaron el libro Los con techo, mostrando el lado B de la exitosa política habitacional chilena, que junto con reducir el déficit y dar techo a miles de familias pobres, había configurado vastos sectores segregados de vivienda social. En las encuestas publicadas en el libro se demostraba cómo el sueño de la casa propia se había transformado en una pesadilla para el 90% de las familias que se sentía avergonzada del lugar donde vivía, o para el 65% que lo único que quería era cambiarse de casa.Desde la publicación de Los con techo se han creado programas para promover la construcción de viviendas más grandes y ampliables, eliminando la perniciosa tipología de los bloques. Además, se crearon subsidios para levantar conjuntos más cercanos y se implementó el programa “Quiero mi Barrio”, destinado a mejorar los espacios públicos en barrios críticos y vulnerables. Pese a todos estos esfuerzos, el problema persiste y ha alcanzado una magnitud preocupante: hoy vive en barrios segregados 1,7 millón de chilenos, como lo pudimos comprobar en un estudio que publicó La Tercera este domingo.

Para llegar a estos resultados visitamos las 25 ciudades más importantes y construimos 7.000 indicadores para seleccionar, del universo total de barrios de bajos ingresos, aquellos que reunían las características de un “gueto”, como una concentración importante de hogares pobres, en ubicaciones alejadas de los centros y coberturas de servicios muy inferiores a la media. También pudimos ver la inseguridad que se percibe en sus calles y almacenes, casi todos enrejados. O en sus espacios públicos, en su mayoría sitios eriazos sin iluminación ni mobiliario alguno. Por último, nos sorprendió constatar la existencia de verdaderas ciudades formadas por viviendas sociales, como el gueto de Alerce, en Puerto Montt, o Bajos de Mena, en Puente Alto, con la misma población que Punta Arenas.

Resolver el problema de los guetos debiera ser un objetivo prioritario para el Ministerio de Vivienda. El programa de recuperación de Condominios Sociales va en la línea correcta, ya que se focaliza en los bloques que presentan los índices más altos de marginalidad. Sin embargo, las inversiones comprometidas son muy escasas, al igual que los equipos profesionales destinados a ejecutarlas, lo que contrasta con el enorme esfuerzo puesto para construir 600 mil nuevas viviendas sociales o para erradicar los campamentos, un objetivo imposible que sigue siendo prometido por todos los gobiernos.

¿No sería mejor preguntarse qué pasará cuando las familias puedan salir de los guetos y dejen sectores de la ciudad inmovilizados? ¿Qué destino tendrán estos lugares? ¿Qué ocurrirá con aquellos que no puedan escapar y que deban vivir en un entorno que sólo refleja temor, desesperanza y frustración? En este caso no debiera extrañar ver disturbios similares a los observados en Londres hace pocos meses, o en París hace algunos años. Sería la protesta de los verdaderos indignados, para los cuales las metas de país desarrollado suenan como una mala broma.

por Carla Alonso B.

Barrios con mucha demanda, en zonas con normas restrictivas de edificación y pocos terrenos disponibles, con muy buenos accesos y cercanos al Metro y a los centros de comercio. Factores como estos han hecho que algunas áreas de la Región Metropolitana hayan tenido, en los últimos años, importantes alzas en el valor de sus suelos. La mayor parte de ellas está en la zona Oriente, donde los precios han aumentado hasta en un 66% en el período 2008-2011, de acuerdo con estimaciones de la consultora Atisba.En Vitacura, específicamente, el precio del suelo pasó desde 24 UF a 39,87 UF por metro cuadrado (m2) en la zona de Nueva Costanera y Alonso de Córdova, donde se afianzó un importante polo comercial. También, en esa área hay ejemplos como Jardín del Este, barrio antiguo de Vitacura, que “ha sido uno de los más caros de Santiago desde hace casi 40 años. Tiene sitios de 1.000 m2, con casas sobre 300 m2 construidos. Los precios de las casas fluctúan entre 25.000 y 40.000 UF”, señala Iván Poduje, socio de la empresa.

En Las Condes, en tanto, entre Manquehue y Vespucio se ha producido un alza de 53,6% en el precio de los terrenos, desde 39,87 UF a 61,23 UF por m2, en el mismo período. La razón es la migración de oficinas de la mano de la extensión del Metro. “En Manquehue con Apoquindo hay en ciernes el desarrollo de un subcentro, que tiene que ver con uso de oficinas y comercio, y por eso sube el precio”, apunta el consultor Pablo Trivelli, editor del Boletín del Mercado del Suelo.

Otra área relevante en Las Condes es Américo Vespucio, entre las avenidas Nueva Costanera y Kennedy, donde se registran aumentos de cerca de un 50%, añade Yves Besançon, socio de Alemparte Barreda y vicepresidente de la Asociación de Oficinas de Arquitectos de Chile. Coincide Poduje, quien explica que la plusvalía se explica “por la consolidación comercial y la ausencia de sitios y casas”.

A su vez, Atisba detectó que en la zona del Estadio Italiano (cercana al Apumaque) hubo un alza de 48%, a 30,01 UF por m2, entre 2008 y 2011. También ha habido aumentos de 25,3% en el Cerro San Luis, al costado sur del Club de Golf Los Leones, hasta 21,80 UF por m2. “No se puede construir en altura y muchas casas han sido remodeladas en los últimos años. Las más baratas no bajan de las 14.000 UF”, ejemplifica Poduje.

También destaca El Golf Sur, en Las Condes, “un barrio donde la normativa impide edificar en altura, con una altísima plusvalía. Las casas, de 30 años, no cuestan menos de 10.000 UF y pueden llegar a 25.000 UF”, sostiene el experto.

En Providencia, en tanto, se ven alzas en avenida Andrés Bello, por “el rebote de edificios de oficinas nuevas desde el llamado Sanhattan”, a juicio de Besançon. Cristián Labbé, alcalde de Providencia, advierte que entre 2000 y 2007 casi no se construyeron oficinas, porque la normativa favorecía la construcción de departamentos de 40 m2. “Cambiamos la norma, bajamos la densidad y subimos la constructibilidad. Eso direccionó la rentabilidad a las oficinas”, destaca.

En Andrés Bello se registran alzas de 43%, de acuerdo con Atisba, pasando de 29,67 UF a 42,43 UF por m2. En Pedro de Valdivia Norte, por ejemplo, se observan plusvalías del 20%. Labbé agrega que la comuna tiene el valor de terreno por metro cuadrado (m2) “más alto y parejo de Chile, con 29 UF en promedio”.

En el sector oriente también resalta Ñuñoa, con alzas que llegan a 35,7% entre 2008 y 2011, en la zona de Dublé Almeyda, mientras que en el sector del Hospital de Carabineros la variación fue de 20,5%. “Ahí la norma influyó mucho, porque permitió construir en altura en torno a Irarrázaval. El anuncio del nuevo Metro elevó los precios entre un 20% y 30% en las avenidas beneficiadas”, precisa Poduje.

En La Dehesa antigua, en tanto, los aumentos van entre un 30% y un 50%. En ese caso, la plusvalía se explica por la centralidad que adquieren los barrios.

Hay quienes advierten también sobre una suerte de distorsión en la valoración de los terrenos, dadas las normativas que rigen a cada comuna y que afectan la densificación. Este fenómeno, afirma Besançon, se ha impuesto en Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, Providencia y Ñuñoa. “Y ahora se pretende imponer en la comuna de Santiago”, dice.

Santiago Lineros, socio de Real Data, si bien cree que la principal razón del alza del precio de la tierra es un aumento generalizado de la demanda en casi todos los segmentos, admite que, “adicionalmente, las restricciones que establecen algunos planos reguladores inciden en el aumento de valor en los terrenos más permisivos”.

El problema, añade, es que cuando se baja o no se aumenta la densidad, el valor del suelo tiende a mantenerse o incluso aumentar en el tiempo, cuando la zona tiene atributos importantes. “Eso dificulta, encarece y aumenta el riesgo en el desarrollo de nuevos proyectos”, sostiene. Por su parte, Pablo Trivelli cree que “las normas son necesarias”, y que el hecho de restringir las tendencias del mercado no necesariamente “es una mala cosa”.

La situación de las comunas periféricas

Pablo Trivelli detecta también un alza importante en el valor del suelo, en la última década, en la periferia urbana, “donde antes se construían viviendas sociales y hoy se hacen casas para estratos medios”, señala.

Esas zonas son Puente Alto, San Bernardo y Quilicura, entre otras. Ahí, añade, se observan crecimientos que van desde 0,3 UF por metro cuadrado (m2), a niveles de 1,5 UF o 2 UF.

En su opinión, no hay escasez de suelo en Santiago y cita la memoria del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), que indica que existen 10 mil hectáreas disponibles. Coincide el arquitecto Yves Besançon, que ve incrementos en todas las zonas periféricas del radio urbano, gracias al cambio de normativa del uso de suelo.

Iván Poduje destaca el centro de Maipú y el centro de La Florida (paradero 14), que experimentan plusvalías relevantes porque se han consolidado y no tienen terreno.

Hacia adelante, plantea Trivelli, con la ampliación del límite urbano con el PRMS, “los precios en vez de bajar, van a subir”.

Según sus cálculos, los terrenos que estaban fuera del límite urbano bordeaban entre 0,3 UF y 0,5 UF/m2, y después de correr el límite podrían costar 1,5 UF/m2, “que es lo que pueden pagar los proyectos de viviendas que se están desarrollando sobre los bordes”.

Poduje, por su parte, calcula que dentro de los próximos 10 años prácticamente no quedarán terrenos periféricos disponibles y “habrá un rebalse de demanda hacia Chicureo, por ejemplo, con alzas muy relevantes”, explica.