Urbanismo: El efecto rebote (o el fin de Los Simpson)

El crecimiento de la periferia en Santiago ha perdido velocidad. Es lo que se conoce como «infilling» o rebote. Los grandes ganadores con esta tendencia son los barrios centrales y bien equipados, como Lastarria, El Llano o antiguos suburbios de Vitacura y Ñuñoa.

por Ivan Poduje, Socio de Atisba, oficina especializada en temas urbanos y territoriales.

Si usted tuviera que imaginar el crecimiento de Santiago, posiblemente lo asimilaría a una gran mancha de aceite que se extiende sobre campos agrícolas. Esta percepción se remonta a la década del 30, cuando llegaron miles de migrantes escapando de la crisis del agro y las salitreras, lo que rebasó los límites impuestos por el intendente Vicuña Mackenna a fines del siglo XIX. Entre 1970 y 1990 la expansión tuvo un nuevo impulso, primero por la masiva construcción de viviendas sociales, y luego por el surgimiento de una clase media con gran poder de compra. Para acomodar a esta población, la capital absorbió nuevos suelos rurales y localidades completas, como Maipú o San Bernardo.

En los últimos años, este patrón experimenta un cambio de tendencia importante, denominado «infilling» o rebote. En términos simples, el crecimiento periférico pierde velocidad y las transformaciones demográficas y económicas comienzan a producirse con más intensidad en la ciudad consolidada. La primera señal aparece en 1997, cuando los departamentos superan a las casas en las preferencias de compra de los santiaguinos. En sólo diez años este patrón se acentúa, y Santiago Centro se transforma en la comuna con mayor venta de viviendas nuevas, superando a Maipú, Puente Alto o Quilicura.

La segunda señal proviene del retail. La misma industria que había colonizado la periferia con sus grandes centros comerciales decide reconquistar las áreas centrales con nuevos formatos como los strip centers, las tiendas de conveniencia y los malls verticales, como el «Costanera Center». Las oficinas hacen lo mismo y retornan a las comunas que habían abandonado cuando migraron a El Golf, reactivando distritos financieros de Santiago Centro o Providencia con más de 20 nuevos proyectos.

Existen varias razones para explicar el infilling. La más importante, es el cambio radical que experimenta la familia santiaguina. A diferencia de los Herrera de la serie «Los 80», hoy casi la mitad de los hogares están formados por adultos mayores, personas solteras o separadas y familias con un solo hijo, para los cuales la periferia no es una opción atractiva. Otra explicación es la congestión vehicular que aumenta la demanda por vivir en áreas más cercanas al empleo, disparando la venta de departamentos y casas usadas.

Los ganadores del infilling son los barrios centrales y bien equipados como Lastarria, El Llano o antiguos suburbios de Vitacura y Ñuñoa. El infilling también explica la espectacular transformación de Estación Central o el Parque Arauco, y la revalorización de zonas industriales, que además se beneficiarán con nuevas líneas de Metro, lo que debiera reimpulsar el desarrollo de San Joaquín, Cerrillos o Independencia.

Por supuesto, la periferia seguirá atrayendo población, aunque en menos cantidad. Sin embargo la casa con jardín, ese ícono que hemos visto desde Los Picapiedra hasta Los Simpson, dejará de ser el hogar representativo de Santiago, un hecho que rompe con varios paradigmas cuyas consecuencias todavía no alcanzamos a dimensionar en su real magnitud.