Con cifras del Precenso, Atisba analizó crecimiento de viviendas a nivel nacional

Cifras revelan una fuerte tendencia a la «metropolización» de los habitantes del país, lo que también se dio en el mismo Gran Santiago: unas 458 mil personas se desplazaron a comunas centrales. A.G.

Puerto Montt lidera expansión de viviendas en la última década y Santiago crece dentro de A. Vespucio

En el año 2000 el sector de Alerce en Puerto Montt tenía sólo unos 2.500 habitantes. Hoy supera las 50 mil personas que viven en ese polo urbano surgido en 1998. Es sólo un botón de muestra de otros varios indicadores que reflejan el explosivo crecimiento de la capital de la Décima Región: permisos de edificación que más que se duplicaron -de otorgar el equivalente a 100 mil m2 en 2000, pasaron a 231 mil m2 en 2011, y con record de 412 mil m2 en 2006-, dos ampliaciones del aeropuerto El Tepual, 14 nuevas escuelas y un centenar de empresas instaladas que antes, en los 90, no estaban en la zona, cuenta su alcalde Rabindranath Quinteros. Todo, por cierto, muy vinculado al auge salmonero que funcionó como un poderosísimo imán laboral. Pero también a los servicios, turismo, y actividad portuaria, que atrajo a gente de fuera de la región.

Todos ejemplos de un auge que ahora se está plasmando en números concretos de más amplio alcance: Puerto Montt fue la capital regional de Chile que más creció en la última década en nuevas viviendas, al compararla con las 15 capitales regionales del país, incluida Santiago. La capital de la región de Los Lagos creció a una tasa anual de 5,3% entre 2002 y 2011, seguida por Coyhaique e Iquique-Alto Hospicio, en la segunda y tercera posición.

Las cifras corresponden a un análisis de la consultora Atisba, que -sobre la base de datos oficiales que arrojó el Precenso del INE-, hizo un análisis enfocado en los cambios que hubo en las capitales regionales y Santiago en vivienda nueva: las nuevas construcciones habitacionales, menos las unidades que se «perdieron» en el período -por abandono, demolición o cambio de uso-, para que en el neto se contabilice la «reposición de stock » que hubo en la última década.

En el ranking , Gran Santiago -con un crecimiento anual de 2,38% en la última década-, quedó en el 13° lugar de expansión entre las capitales regionales, superando sólo a Talca y Punta Arenas (ver infografía), incidido por una base de comparación alta, pero también porque surgieron capitales regionales con actividades económicas atractivas.

Santiago versus regiones: se equiparan en crecimiento

El crecimiento en viviendas de la capital fue equivalente al que tuvieron las otras 14 capitales regionales en forma conjunta: en Gran Santiago -34 comunas metropolitanas, más seis del área de expansión suburbana, como Lampa o Colina, entre otras-, se sumaron 356 mil viviendas en los últimos 10 años. Y en las 14 restantes capitales regionales se sumaron 352 mil viviendas. Dicho de otro modo, Gran Santiago aportó el 30% de las nuevas viviendas que surgieron entre 2002 y 2011, y las 14 capitales regionales del país en forma conjunta, el 29%, casi equiparándose.

Estas 15 capitales regionales que se llevan este 59% de la nueva vivienda -67 comunas en total al sumar sus respectivas conurbaciones-, contrastan con el hecho de que las restantes 278 comunas del país se llevan el saldo de 41% de la nueva vivienda.

«La gente se está agrupando en las capitales, hay metropolización», dice el urbanista y autor del análisis, Ivan Poduje. Es fenómeno mundial. Por ejemplo, en Bogotá el 83% de los permisos de edificación son departamentos.

Fuente: Atisba en base a datos INE

La capital se compacta

Uno de los datos más reveladores es el cambio de tendencia que se dio en el Gran Santiago. Contrario a la masiva creencia de que la ciudad se ha extendido como una «macha de aceite», los datos muestran una gran fuerza a la compactación: el crecimiento se está dando dentro del anillo de Américo Vespucio, lo que los expertos llaman «infilling».

En el período anterior -la década entre 1992 y 2002- el 86% de la nueva vivienda surgió en las comunas de fuera del anillo de Américo Vespucio, y sólo el 8% en las comunas interiores de dicho perímetro.

Ahora, entre 2002 y 2011, el 43% de la nueva vivienda surge en las comunas ubicadas dentro del anillo de esta circunvalación, y las comunas de fuera reducen su participación y albergan sólo al 48% de la nueva vivienda. Si se considera un promedio de tres habitantes por vivienda, esto quiere decir que unas 458 mil personas se desplazaron a vivir a comunas más «centrales».

Las comunas suburbanas -zonas de extensión como Lampa, Colina, Pirque, entre otras-, se mantuvieron casi constantes (suben su participación en la nueva vivienda del 6% al 9% solamente entre ambos censos).

La comuna de Santiago lidera el ranking , con casi 67 mil viviendas nuevas, lo que es equivalente a que en los últimos 10 años una de cada cinco viviendas se construyó en la comuna de Santiago, más que lo que se construyó en Puente Alto y Maipú sumadas. 100 mil personas que llegaron a vivir a la comuna en los últimos 10 años, estima el alcalde Pablo Zalaquett.

«Hay 150 mil universitarios y muchos de ellos vienen de provincia y arriendan en las cercanías. Por tanto hay muchos que compran departamento para renta», agrega el edil. No lo atribuye al subsidio de renovación urbana que -estima- sólo fue importante en los 90, pero sí plantea que ahora sería más oportuno pensar en otro tipo de herramientas: más que subsidio para repoblar, uno para mejorar cités y sitios patrimoniales, para viviendas antiguas. «Lo que le he planteado al ministro (de Vivienda, Rodrigo Pérez), es que para Santiago hay que pensar en otro tipo de subsidio: las casas que están en zonas típicas, cités, que requieren apoyo para reparación, mantención». Se refiere a lugares como en el sur oriente, barrio Viel, de avenida Matta hacia el sur, barrio Huemul y Yarur, entre otras.

¿Se justifica la ampliación del radio urbano de Santiago?

Para Iván Poduje sí, pues estima que no es razonable que comunas como Maipú, Quilicura o Pudahuel se queden sin opción de crecer. Pero advierte que los grandes problemas ahora no estarán en la periferia, sino en los sectores centrales. Y anticipa que abordar la densificación, probablemente va a requerir propuestas a nivel metropolitano y no decisiones por comunas.

«Esto demuestra que los problemas se van a producir en las comunas ya consolidadas, porque ahí está casi la mitad del crecimiento de viviendas de los últimos 10 años, cosa que antes era sólo el 8%. Ese es el gran cambio que nos sorprendió», resalta Poduje.

Se refiere a normas más precisas para regular la altura de los edificios, la posibilidad de desarrollar edificación en altura en torno a corredores de Metro -donde hoy no se puede-, y posiblemente nuevas redes del tren subterráneo hacia zonas ya densificadas. Otros datos que se anticipan con el precenso es que habrá cada vez menos cantidad de habitantes por viviendas, pues la tasa de población probablemente crecerá al 1,3% a 1,4% anual, y el tamaño del hogar se reduce, debido a factores como reducción del déficit habitacional, más hogares de personas solas, mujeres, divorciados, entre otros.

Gran Valparaíso, la que más crece en 20 años

Para ver la tendencia de más largo plazo, Atisba también comparó las tasas de expansión de estos últimos 10 años con las que se habían dado en la década previa, el período entre los censos de 1992 y 2002. El mayor despegue se dio en el Gran Valparaíso, que de una tasa anual de 2,1% pasó a crecer 3,2% anual en vivienda, o sea, un punto más, lo que no se dio en ninguna otra capital regional.

Esto se vio muy empujado por el dinamismo de Valparaíso y Viña del Mar: la Ciudad Jardín, por ejemplo en el periodo 1992-2002 creció al 1,7% anual, y en los siguientes 10 años, al 3,1% anual, debido a factores como el auge de la segunda vivienda y la densificación en zonas como Agua Santa, en contraste con áreas como Quilpué y Villa Alemana, que siguen creciendo, pero a menor ritmo que al que lo hicieron en la década 1992-2002.