El auge y la decadencia de los barrios en Santiago

Factores como el transporte, la educación o la entretención pueden provocar altos y bajos en las zonas donde se emplazan. Dónde y qué está pasando (y pasará), son preguntas que todo futuro propietario debería hacerse. Acá las respondemos.

¿Todo tiempo pasado fue mejor? No necesariamente. Los barrios de nuestra capital no han sido siempre como los conocemos, y los fenómenos de transformación han logrado que ciertas zonas que antes estaban descuidadas, hoy estén llenas de vida y con proyectos inmobiliarios de altos valores. Lo mismo al revés; zonas que tuvieron sus épocas de gloria, hoy están en franco deterioro.Para definir auge y decadencia, lo primero es aclarar que hablamos en el mismo idioma. Lo que puede ser decadencia en términos residenciales puede ser un auge para el comercio. Avenida Vitacura es un ejemplo de eso, donde los bares han ido desplazando a las casas, “esto no significa que sea un barrio en decadencia”, explica Rodrigo Salcedo, sociólogo de la Universidad Católica y Ph.D. en Ciencias Políticas en la Universidad de Illinois.

Pero vayamos al grano: parar efectos prácticos, lo que más le importa a la gente que vive o evalúa vivir en una zona, es cómo está y estará en términos residenciales. En ese sentido, hay una serie de elementos que definen su auge, como la creación de áreas verdes, un buen colegio o infraestructura de transporte. Todo suma.

Para Iván Poduje, urbanista de la Universidad Católica y socio de Atisba, el factor más importante en el auge de un barrio es la centralidad, es decir una mezcla entre accesibilidad, servicios, áreas verdes y un buen diseño urbano. “Una obra pública que mejore los tiempos de viaje sin generar ruido o flujo también puede inducir un cambio positivo rápido, como ocurre con el Metro subterráneo”, agrega Poduje.

La suma de todos estos elementos puede provocar el fenómeno de la gentrificación, que según explica Rodrigo Salcedo se basa en que jóvenes profesionales con altos ingresos y sin familia llegan a las zonas céntricas, generando demanda y transformando estos sectores.

El barrio Lastarria – Bellas Artes es un ejemplo de lo anterior. En los últimos diez años ha recibido una nueva clase social que se ha interesado por los departamentos antiguos de esta zona. A estos se suma el hecho de que la gente está demandando “amenidades”, es decir, cosas entretenidas para hacer y busca vivir cerca de ellas.

Ahora, es importante destacar que un auge no necesariamente tiene que ver con que llegue gente de mejor situación económica. Providencia oriente es un buen ejemplo de eso; las personas que arribaron no son más ricas que quienes estaban ya instalados, pues estos últimos eran la elite que vivía en grandes casonas, que hoy se convirtieron en edificios. Sin embargo, no es un barrio a la baja.

El mal pasar

¿Qué provoca la decadencia de un sector? Está claro que no tiene que ver con el ingreso. En ese sentido, Salcedo atribuye mucha mayor responsabilidad a la criminalidad.

Además, también hay que considerar que tiene que haber mercado para todos. “La economía inmobiliaria funciona creando barrios que surgen y eso a la par implica —como la demanda no es eterna— que otros se deterioren”, señala el sociólogo.

A su vez, esto tiene como consecuencia que esos barrios se hagan atractivos para otro tipo de gente y empiece un nuevo tipo de desarrollo.

Iván Poduje agrega otros elementos que inciden en la decadencia de un barrio residencial; el mal diseño urbano y falta de mantención (especialmente en iluminación y áreas verdes), el aumento de flujos viales, cambios constantes en las normativas del plan regulador y la construcción de una obra pública mal diseñada, “como ocurrió con el entorno de la trinchera abierta de la Norte Sur, con la autopista Vespucio Sur o el túnel San Cristóbal”, dice.

Los barrios de Suecia, La Vega – Patronato (por falta de inversión) y Bellavista (sector Pío Nono poniente), son buenos ejemplos de decadencia actual para Poduje. En cuanto a los que mejoran, el experto menciona a Lastarria – Parque Forestal, Yungay e Isidora Goyenechea.

Urbanista y sociólogo concuerdan: si ve demasiados carteles de venta en las casas de los vecinos, su barrio está en decadencia, y si recibe consultas para comprar su vivienda pese a que no la tenga en venta, entonces su barrio está en auge.

Una mirada a largo plazo

Hay elementos que permiten prever qué es lo que va a ocurrir en un corto o mediano plazo. La implementación de un nuevo sistema de transporte o áreas verdes, son síntomas claros de mejoramiento de un barrio, pero para quienes no se les hace tan evidente, es bueno analizar los valores promedio de venta transacción en los últimos 3 años. “Si cada año las propiedades se venden más baratas, es porque el barrio está en decadencia, mientras que un barrio va teniendo auge cuando aparecen mejores pagadores por ese suelo”, explica Salcedo.

Salcedo opina que Providencia es un ejemplo de barrio en auge; “está llegando gente joven con ingresos altos y sin familia, que quieren estar cerca del Metro y de las amenidades. Y ese nicho sigue creciendo”. Sin embargo, Iván Poduje llama a la calma a la hora de evaluar una zona. “Estas modas o los procesos de renovación urbana son lentos y pueden tardar 10 años o más”, señala el urbanista. Sin embargo, lo cierto es que una obra pública, como un megaproyecto industrial o comercial pueden producir cambios relevantes en muy poco tiempo.

Viendo este tema con más perspectiva, la economía del país también influye en la evolución de los barrios. Salcedo destaca: “mucho más relevante que el crecimiento es la estabilidad”, es decir, si el país tiene una economía muy cíclica, aunque haya un crecimiento promedio, la gente no alcanza a generar expectativas de optimismo como para endeudarse.

Sin embargo, un país creciendo sostenidamente no es sinónimo siempre de auge para los barrios. Poduje plantea: “hay un 20% de la ciudad que no experimenta cambios positivos a pesar de que el país se desarrolle. Son los gyuetos de vivienda social y las zonas industriales que van quedando obsoletas, y donde es difícil inducir procesos de cambio”.

En este fenómeno, la regulación es un tema muy relevante que debe ir por sobre el libre mercado. “Las decisiones individuales generan externalidades que se acumulan en el territorio y producen costos sobre personas que no participan de estos beneficios”, concluye Poduje. Es por esto que la autoridad cumple un rol fundamental en este proceso.

Barrios donde no pasa el tiempo

Si buscamos barrios se han quedado en el mismo “nivel socio económico” desde sus inicios, el urbanista Iván Poduje cree que suelen ser barrios que tienen normativas muy restrictivas. “Esto impide densificar lo que bloquea la llegada de viviendas de valor distinto”.

De esta forma se explica que los barrios altos sean los mismos hace varias décadas, como Lo Curro, Jardín del Este, Santa María de Manquehue o San Damián Interior. En el caso de viviendas sociales el fenómeno es similar pero de forma inversa, pues se mantiene un ingreso bajo, atrayendo de esta forma hogares de igual condición socioeconómica.

Ahora bien, hay otras zonas que tienen fuertes altos y bajos. Un ejemplo es el barrio universitario: la clase chilena más alta del siglo XIX vivió ahí, luego tuvo un período de deterioro entre los 30 y 70, hasta que fue reconvertido y tuvo un nuevo auge a partir de lo que es hoy. Es decir, un mismo barrio tuvo un auge, luego una decadencia y auge otra vez.