Maipú y Pudahuel entre las comunas con mayor escasez de suelo en la capital

Según el estudio de Atisba, las comunas de La Pintana, Calera de Tango, Pudahuel y Maipú lideran la lista en déficit de terrenos. Pese a eso, la capital puede seguir construyendo 20 años, incluyendo Lampa, Colina y Tiltil.

A menos de un mes de que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) dé a conocer su propuesta para modificar el actual Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) -con una ampliación del radio urbano que bordearía las 10 mil hectáreas- un estudio elaborado por la consultora Atisba señaló que la capital dispone de terrenos para seguir construyendo viviendas por los próximos 20 años.Según el informe desarrollado durante el año 2007, si bien existen algunas comunas que disponen de pocos suelos para continuar levantando casas, es falso que sea un fenómeno generalizado. Por el contrario, asegura que los suelos urbanos actualmente disponibles (7.987 hectáreas) permiten crecer ocho años, considerando un consumo anual de 995 hectáreas. Pero, si se incluyen las tierras urbanizables de la Provincia de Chacabuco (Colina, Lampa y Tiltil) -sumadas al radio urbano en 1997- el período de duración del stock llega al año 2027, con 18.737 hectáreas (ver infografía).

Las comunas con peor relación hectáreas/años para agotar stock son La Pintana y Calera de Tango, cuyos terrenos no permiten construir por más de dos años. Le siguen Pudahuel, Maipú y más atrás, La Reina y Quilicura.

Por ello, el socio de la oficina Atisba, Iván Poduje cree que la ampliación del radio urbano debe hacerse, principalmente, en las comunas que hoy tienen escasez de suelos. “Debe ampliarse sólo en comunas que tienen problemas efectivos de escasez. No se puede prestar para comunas como Colina, Tiltil o Lampa”, afirma.

Siguiendo su lógica, el gobierno debiera aumentar terrenos fuertemente en Pudahuel (hacia el norte), Maipú (valle de Rinconada) y La Pintana (en zona industrial cercana a la autopista Acceso Sur de Cintra) y en menor medida, en Quilicura.

En el caso de Pudahuel, Poduje estima que podría hacerse la mayor ampliación pues hoy están a la espera de aprobación 4.000 hectáreas en Lo Aguirre para proyectos PDUC. En este caso, cree que podría haber una solución mixta con la inclusión de 2.000 hectáreas al radio urbano en la zona ubicada más allá del Aeropuerto -pasados los proyectos de Urbanya y Enea- y con los proyectos de Lo Aguirre por PDUC. En ambos casos cree que son necesarios condicionamientos. Esto, pues en comunas como Maipú, Pudahuel y Quilicura, especialmente en esta última, hay serios problemas de congestión que podrían agravarse con nuevos proyectos inmobiliarios sin medidas de mitigación, como las 30 UF por vivienda para viabilidad, caminos y nudos viales de las iniciativas condicionadas y las medidas ambientales de compensación de áreas verdes.

Con todo, Poduje asegura que el aumento de las hectáreas para construir viviendas en el Gran Santiago no va a provocar caída de precios ya que hoy no existe un déficit generalizado de suelos. “En 1997 se duplicó Santiago con la incorporación de Chacabuco y el precio no bajó nada. Por lo tanto, puedo afirmar que si bien el precio de nuevas zonas probablemente sea menor al de las zonas consolidadas, en el global no va a bajar”, señala.

El consultor además descarta que el sumar nuevos suelos solucione el déficit de vivienda social.

Participación de casas en ventas totales mejoraría

El socio de la oficina Atisba, Iván Poduje, cree que la caída en la participación de las casas en las ventas totales podría revertirse, pero no significativamente, al ampliar los terrenos para uso residencial.
Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), las casas representaron un tercio de las ventas totales de 2007, la cifra más baja de la historia. Poduje señala que tal estudio no incluye comunas como Buin, Colina, Peñaflor y Lampa, donde el segmento departamentos es mínimo, por lo que las ventas de las casas llega casi al 40% del total.

Poduje estima que con más terrenos las casas aumentarían su importancia en la cifra total –aunque no más allá del 50%- que en 2007 sumaron US$ 2.595 millones.

Advierte, eso sí, que la posibilidad de que con más suelos la sobreoferta se marque con fuerza.
“Se puede dar un sobrestock. Hoy sin ampliación del límite el mercado de casas está bastante complicado. Al ver el mercado de casas y departamentos, este último es más sano y si se abre el radio esta situación puede marcarse aún más”, asegura Poduje.

Por ello, además, señala que no deben agregarse hectáreas en comunas como Puente Alto, Lo Barnechea, Huechuraba y San Bernardo, donde la oferta de suelo actual permite satisfacer la demanda para los próximos 10 años. Entre las cuatro comunas aún tienen 4.000 hectáreas para construir.