Nuevo polo de desarrollo [urbanismo] Zanjón de la Aguada dejará atrás su estigma

La nueva Línea 6 del Metro, un parque inundable y una autopista urbana, cuyas obras comienzan en el corto plazo, revalorizarán los barrios aledaños y permitirán reconvertir casi 48 hectáreas de sitios eriazos.

por Oriana Olivos Marín

Los barrios aledaños al Zanjón de la Aguada dejarán de ser el patio trasero de la capital. Dos proyectos de infraestructura que en su recorrido convergen en estas zonas acaban de ser anunciados, augurando la posibilidad de una real renovación urbana inmobiliaria.Se trata de la nueva Línea 6 del Metro que en su trayecto pasará por el sector y del Parque la Aguada, obra del Ministerio de Vivienda y Urbanismo cuyas obras comienzan en marzo. Según los especialistas, ambos serán promotores de las futuras inversiones inmobiliarias, siempre y cuando los planes reguladores de las respectivas comunas así lo permitan.

Según Iván Poduje, socio de Atisba, si todo marcha bien sería posible la reconversión de 47,8 hectáreas de sitios eriazos y de industrias abandonadas. También se reciclarían grandes recintos, cambiando su uso.

Precios bajos

Los focos principales de renovación son Machasa -donde existe hoy un proyecto de Chilevisión-, Lo Valledor, los Gasómetros, el distrito comercial Franklin y la Maestranza San Eugenio.

Si bien ambos proyectos comienzan a ejecutar sus obras en el muy corto plazo -y se verán resultados parciales en la medida en que avancen-, estarán totalmente listos y operativos para 2014. Se calcula que recién en 2020 esta zona desde el punto de vista urbano presentará su gran esplendor.

Marcelo Bauzá, director ejecutivo de PxQ, dice que esta área, que no ha tenido modificaciones desde 1930 y comprende sectores de las comunas Santiago Centro, San Joaquín, San Miguel y Pedro Aguirre Cerda, hoy no cuenta con atributos para que la gente quiera vivir y que su detractor más importante es el zanjón.

“Por ejemplo, dice, cerca del Campus San Joaquín, sobre Vicuña Mackenna, hay varios proyectos de departamentos nuevos a buen precio (28 UF el m {+2} ) pero que presentan una muy baja velocidad de venta”.

Acota Iván Poduje que por las externalidades negativas, las zonas que bordean el zanjón registran precios de suelo por debajo de otras áreas de la capital. Actualmente fluctúan entre 5 y 6 UF el m {+2} , entre Vicuña Mackenna y Santa Rosa, y 3,5 y 5 UF, entre la Norte-Sur y General Velásquez. Caen en la medida en que el corredor avanza hacia el poniente. No obstante, entre avenida Matta y la Alameda, por Santa Rosa, se elevan hacia 11 y 15 UF.

Además de la Línea 6 y del parque, está en carpeta la Autopista Costanera Central, de 20 kilómetros, que irá entre Bascuñán Guerrero y la avenida Eyzaguirre (comuna de La Florida).

“Estas tres iniciativas conforman un nuevo corredor de desarrollo urbano para Santiago. No existe otro territorio de 3,5 kilómetros de largo y cinco cuadras de ancho con estos proyectos estratégicos que suman cerca de U$ 2.000 millones de inversión y que romperán con el estigma de la Costanera de los Pobres”, acota Poduje.

Esta fuerte concentración de infraestructura revalorizará el suelo. Se espera que suban los precios entre 30% y 40%, pudiendo duplicarse en zonas muy deterioradas, cercanas a Lo Valledor.

Para Iván Poduje la comuna más beneficiada será San Joaquín, ya que modificó su plan regulador para permitir el reciclaje de las industrias. “También se producirán cambios en la parte oriente de San Miguel y en Pedro Aguirre Cerda, en los terrenos industriales ubicados entre Isabel Riquelme y Carlos Valdovinos. En tanto, en la zona de Santiago Centro, el efecto podría ser menor, ya que la normativa es más restrictiva, salvo por el seccional de la Maestranza”.

Factores clave

Según Poduje también existen ciertos riesgos, ya que los efectos de estos emprendimientos podrían perderse si los proyectos de infraestructura no se coordinan bien y si los planes reguladores no definen sus usos de suelo y normativas que permitan capitalizar la inversión inmobiliaria y urbana.

Esteban González, de AGS Visión Inmobiliaria, comenta que todo este sector ha sido ampliamente analizado y proyectado desde hace ya varios años por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en el marco del Proyecto del Anillo Interior cuyo objetivo es la recuperación de barrios bien localizados y alimentados con redes de infraestructura, pero que por alguna razón han quedado como tierras de nadie, o espaldas interiores de la ciudad consolidada.

“En esta perspectiva, el parque inundable y el nuevo trazado de Metro constituyen acciones detonantes de un proceso de desarrollo urbano de mayor escala con beneficios para un amplio sector de la población”.

Metro y parque al mismo tiempo. El proyecto Parque la Aguada es inundable y ocupa una faja paralela a Isabel Riquelme en una extensión de 4,7 kilómetros, desde Vicuña Mackenna hasta Club Hípico. Se contemplan 41 hectáreas y 32 son de áreas verdes. En tanto, la Línea 6, entre Las Condes hasta Cerrillos, tendrá seis estaciones localizadas en el sector. Ambos proyectos estarán terminados totalmente en 2014.