Precios de las viviendas nuevas en la RM se disparan 115% en la última década

Varios son los factores que explican el fuerte encarecimiento de las viviendas nuevas en la Región Metropolitana durante los últimos 10 años, el que ha golpeado el bolsillo de los compradores y dificultado el acceso de las personas a la casa propia. Los valores son reveladores. Al analizar estadísticas de GfK Adimark, los precios de las casas y departamentos, medidos en UF por m2, subieron en promedio 115% entre el tercer trimestre de 2010 e igual período de 2020.

Hoy el valor promedio de los departamentos en la capital es de 77,9 UF por m2, 117% mayor que el de hace una década, mientras que un metro cuadrado de una casa cuesta en promedio 65,2 UF, cifra 114,5% superior a la registrada al cierre de septiembre de 2010. Los incrementos no se han detenido en la década. Incluso en el último año, marcado por el estallido del 18-O y la pandemia, se advierten aumentos en ambos segmentos, aunque más moderados. Actores del rubro coinciden en señalar que son múltiples los factores que han empujado los precios.

Por ejemplo, tras el terremoto de 2010 subieron las exigencias a las construcciones, lo que repercutió en los valores. Pero desde 2012 se comenzó a instalar con mayor fuerza el tema del alza en el valor de las viviendas. Ese año, el Banco Central —presidido por Rodrigo Vergara— manifestó su preocupación por el fenómeno, mientras el sector inmobiliario precisaba que no había ‘burbuja’, sino un boom de demanda. A eso se añadían incrementos en los costos de edificación por la escasez de mano de obra ante la migración de los obreros a las faenas mineras, en medio de la solidez del precio del cobre. ‘En algunas obras de Santiago se veían camionetas ofreciendo contratos para irse a regiones’, recuerda Javier Varleta, gerente de Estudios Territoriales de GfK Adimark. Igualmente, tras la discusión de la reforma tributaria en 2014, se anticiparon alzas en los valores, ya que se agregaría el IVA a las compraventas de viviendas nuevas. Dicho cambio comenzó a concretarse en 2016, luego de que en 2015 las inmobiliarias vivieran un auge de ventas por la anticipación de compras por parte de los clientes, antes de la aplicación del gravamen.

También las diversas barreras a la construcción en altura establecidas por los municipios –planes reguladores más estrictos–, la oposición de comunidades y la escasez de suelo que acusa el rubro son otros factores que afectan los precios. Varleta añade que hoy las viviendas tienen mejores materiales y terminaciones que hace una década, debido a nuevas exigencias del mercado y la mayor competencia, lo que se ve reflejado en los valores. Al revisar las cifras (ver infografía), las viviendas más caras de la RM están en Vitacura. Esta comuna pasó de las 53,8 a 110,4 UF por m2 entre fines de 2010 y este año en el caso de departamentos. En casas, en tanto, hoy roza las 120 UF por m2. En otro caso, en Puente Alto, los departamentos pasaron de 21,8 a 45,2 UF el m2 en los últimos 10 años.

‘El derecho a la vivienda’

Varleta reconoce que el alza de los precios se ha moderado por el estallido del 18-0 y la pandemia, pero ‘todo hace indicar que seguirán aumentando los valores’, dice. Esto por el efecto de la ley de aportes al espacio público y la persistente escasez de suelo, entre otros. El encarecimiento de las viviendas y las exigencias de los bancos para otorgar los créditos hipotecarios han dificultado el acceso de las personas a una vivienda nueva, indican en el sector.

Por ello, agregan, la demanda por arriendo y el negocio de renta residencial están creciendo. Sobre el aumento de los precios, el arquitecto y urbanista Iván Poduje —socio de Atisba—, comenta que ‘el principal problema será el alza del déficit habitacional, sumando a las clases medias. Eso se compensa en parte con el arriendo, pero igual es complejo que el sueño de la casa o el derecho a la vivienda se aleje para millones de hogares. Es una fuente potencial de crisis’. Poduje afirma que ‘la solución debe ser múltiple. Además de los subsidios hay que usar los terrenos fiscales y de Bienes Nacionales.

Asimismo, se necesitará habilitar suelo con infraestructura y generar incentivos para reconvertir sitios industriales subutilizados’. Javier Varleta admite que los subsidios habitacionales que entrega el Estado son una solución, pero solo ‘para ciertos segmentos y tipos de ingresos’. Por otra parte, indica que los sueldos de los trabajadores no subieron en la misma magnitud que los valores de las viviendas en la última década y que, en ese escenario, muchas personas jóvenes no están logrando acceder a una casa o departamento.