Ranking: Santiago y Ñuñoa lideran crecimiento inmobiliario y comunas periféricas pierden protagonismo

Un estudio de la oficina de urbanismo Atisba reveló que las comunas centrales de la capital han concentrado más de la mitad del crecimiento inmobiliario entre 2017 y 2023, lideradas por Santiago Centro con 47.750 nuevas viviendas. Estación Central y La Florida sorprendieron, escalando posiciones en el ranking gracias a la densificación y conectividad. Por otro lado, las comunas fuera del anillo Américo Vespucio pierden participación, afectadas por la falta de terrenos urbanizables y obstáculos regulatorios, marcando un giro en las tendencias de desarrollo urbano de la capital.

Qué observar. La comuna de Santiago lideró el crecimiento inmobiliario de la capital en los últimos seis años, según un estudio de la oficina de urbanismo Atisba. La consultora agrupó las viviendas por comuna y comparó los resultados de 2023 con los datos del Censo 2017. Esto permitió analizar el crecimiento urbano de los últimos seis años, identificando tendencias y patrones de desarrollo inmobiliario.

Los resultados mostraron que las 21 comunas ubicadas dentro del anillo Américo Vespucio aumentaron su participación en el crecimiento inmobiliario de la capital, pasando del 44% en el período 2002-2017 a 51% entre 2017 y 2023.
Esto significa que más de la mitad de las nuevas viviendas construidas en los últimos seis años se concentraron en comunas centrales y consolidadas.
La comuna de Santiago sigue liderando este crecimiento, con 47.750 nuevas viviendas, lo que equivale al 13% del total en el período 2017- 2023. Sin embargo, esta cifra representa una leve disminución en comparación con su participación del 16% entre 2002 y 2017.
Crecimiento de viviendas por comuna

Los resultados. La tabla detalla la participación de cada comuna en el crecimiento regional durante el período 2017-2023 y, en la última columna, el mismo indicador correspondiente al período intercensal 2002-2017.

Estación Central experimentó un ascenso, pasando del puesto 12 (2002-2017) al cuarto lugar, con un total de 28.870 nuevos departamentos. Según Atisba, este resultado era previsible debido al impacto mediático generado por las torres de gran altura ubicadas principalmente a lo largo de la Alameda, entre Matucana y Las Rejas.
Ñuñoa y “Reconversión Industrial”. Ñuñoa se mantuvo en el segundo lugar, sumando 31.206 nuevos departamentos. Este crecimiento se explica -según la consultora- por el fenómeno de “reconversión industrial”, que consiste en la construcción de departamentos en zonas previamente ocupadas por industrias, talleres y bodegas.

Este proceso se concentra en dos áreas principales: Plaza Zañartu y el corredor de Vicuña Mackenna. En estos sectores, la inversión inmobiliaria aprovecha condiciones normativas favorables y terrenos más amplios que anteriormente albergaban galpones, talleres o industrias, además de la ventaja de la conectividad que ofrece el Metro.
La reconversión también explica el notable crecimiento de San Miguel, que suma 23.000 nuevos departamentos y asciende del puesto 11 (2002-2017) al quinto lugar. Para los especialistas, llama la atención que, a diferencia de Estación Central, los crecimientos en Ñuñoa y San Miguel no han generado una alerta pública significativa.
La gran sorpresa, La Florida. La gran sorpresa fue crecimiento inmobiliario de La Florida, que ascendió al tercer lugar del ranking regional con 23.767 nuevas viviendas, dejando atrás su noveno puesto del período 2002-2017.

Según Atisba, esta alza se explica porque La Florida se ha densificado y ha ingresado plenamente al mapa inmobiliario de los departamentos, “como confirman tanto nuestros catastros de proyectos inmobiliarios como los registros del INE”.
Concluyen que este fenómeno refleja la consolidación de la comuna como un centro estratégico en la zona sur oriente de Santiago, impulsado por la operación de dos líneas de Metro y la planificación de una tercera.
También se destacaron los sectores con mayor densificación, como el Paradero 14 y el barrio Vicente Valdés, ubicados en el extremo sur de este polo. En ambos casos, la normativa del plan regulador, junto con la disponibilidad de terrenos amplios, ha favorecido el desarrollo de nuevos proyectos.
El tercer polo de crecimiento es el corredor Vicuña Mackenna, un eje articulado por el Metro que conecta Santiago Centro con Puente Alto, extendiéndose a lo largo de Concha y Toro.
Comunas fuera de anillo Vespucio. Por otro lado, las comunas ubicadas fuera de Américo Vespucio pierden participación, principalmente porque han agotado los terrenos urbanizables y se enfrentan a la burocracia que impide desarrollar las 10 mil hectáreas incorporadas en la modificación de 2013 del Plan Regulador Metropolitano.